机构为公司房产估价两年缩水3百万 财政厅调查

  湖北汉川正方资产评估事务所(以下简称“汉川正方”)就同一公司出具的不同评估报告,让湖北喔喔食品有限公司(以下简称“湖北喔喔”)法人代表李刚感觉其背后犹如有一双“魔术手”:2013年9月,汉川正方评估湖北喔喔价值618万余元,土地价格约为每亩23.3万;而2015年1月,评估价值却变成了297万余元,土地价格为每亩8.5万元。

汉川正方就在这栋居民楼内办公。 本文图片均来自 澎湃新闻记者 周琦
汉川正方就在这栋居民楼内办公。 本文图片均来自 澎湃新闻记者 周琦

  李刚称,汉川正方对其公司土地、房产等资产评估价格前后相差300万元,且漏洞百出的评估报告被汉川市人民法院采信,致其资产遭贱卖,工厂倒闭。

  针对此,8月31日,汉川市人民法院办公室主任周艳芳回应澎湃新闻(www.thepaper.cn)称,法院是依据评估公司的评估结果作出裁定的,评估中土地差价前后差距大,房屋建成年份前后不一的问题,她表示将核实了解。

  湖北省财政厅和湖北省资产评估协会相关负责人表示,2015年底,对此事曾开听证会,目前仍在对此事进行调查,尚无结论。

  同一公司两次评估价值均为600余万

  8月29日,站在湖北汉川市城隍镇工业园一处院门前,李刚的眼神有些落寞。

  这原本是他的工厂,李刚拿出手机,里面保存有已经设计好的食品外包装袋,他“正准备大干一场”。

  工厂门口的几个鎏金大字,已不是湖北喔喔的招牌。李刚称,这处工厂已经被法院整体拍卖,价格为315.5502万元。

  4年前的2012年7月20日,汉川市土地估价事务所对湖北喔喔所在的10593.98平方米土地估价为350元/平方米(约为23.3万/亩),总地价为370.7893万元。2013年5月28日,湖北汉川厦宇房地产评估事务所的评估报告显示,对其2411.51平方米厂房估价为234.8559万元。房地产评估值共计618.0035万元。

  湖北喔喔成立于1995年7月,以生产销售糖果为主,2011年企业转型升级,开始生产休闲食品。为了转型升级,2013年3月、9月李刚向湖北银行汉川分行、中国银行汉川分行分别贷款150万、265万。

  2013年9月24日,汉川正方出具的湖北喔喔抵押房地产资产评估报告书显示:湖北喔喔以房地产作抵押向中国银行汉川市支行贷款。此次房屋建筑物评估采用成本法,土地使用权评估采用基准地价系数修正法。湖北喔喔委估的房地产,评估值为618.0035万元。其中10593.98平方米土地评估值为373.4340万元。2411.51平方米房产价值为244.5695万元。

  李刚称,这与2012年汉川市土地估价事务所出具的评估报告基本吻合。

制图:龚唯
制图:龚唯

  前后评估价“缩水”300万元

  由于受国际、国内经济气候影响,加上投入转型升级购买设备,李刚花费了不少钱,他还不上贷款了。

  2014年8月,两家银行将李刚诉至汉川市人民法院,要求其还清贷款。李刚无法还清,汉川市人民法院司法鉴定科在征求湖北喔喔和中国银行汉川支行同意后,于2014年12月29日委托正方事务所对喔喔食品已抵押资产进行评估。

  2015年1月9日,汉川正方采用清算价格法进行评估,评估报告显示湖北喔喔评估值为297.0074万元。

  这一评估报告显示,湖北喔喔10593.98平方米土地,已经锐减为135.387万元,相当于127元/平方米,约为8.5万元/亩。和两年前相比,这块土地不仅未增值,价值还减少了238.047万元。

  汉川正方2013年9月24日出具的报告显示,湖北喔喔房屋建成年份为2009年(房产证显示为2009年办证),2411.51平方米厂房、办公楼价值265.8364万元。而2015年的评估报告显示,所有的房屋建筑面积都变成了2005年,2649.4平方米的厂房、办公楼经折旧后仅为125.4392万元。

  “我贷款后对房屋都进行了装修改造,修建了围墙、道路,为什么房屋价值还减少了?”李刚指着评估报告中的照片称。澎湃新闻发现,汉川土地评估事务所出具的评估报告中,湖北喔喔的房屋还比较破旧,而2015年1月9日汉川正方的评估报告里,湖北喔喔的厂房已经得到翻修,路面被硬化。

  李刚认为汉川正方的评估有失公正,申请重新评估。

  2015年3月10日,汉川正方又出具了湖北喔喔漏项资产评估报告书,对漏项评估价值为17.8398万元,湖北喔喔资产评估价值共计314.8472万元。

  汉川市人民法院在 2015年5月5日出具的(2015)鄂汉川执异字第00002号执行裁定书显示,汉川正方对漏项资产进行评估后,湖北喔喔仍提出异议,申请重新评估。2015年4月24日,该院对评估报告进行了执行公开听证,湖北喔喔没有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法,对湖北喔喔提出重新评估的申请不予准许。

  孝感市中院(2015)鄂孝感中执复字第00006号执行裁定书显示,该院认为,法院准许重新评估的法定条件是当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。本案中,喔喔食品以抵押贷款时的资产评估价值不同于拍卖、变卖时的资产评估价值,不认同评估计算方法为由申请重新评估,不符合重新评估的法定条件。
湖北喔喔原址上,又建起了新的厂房。

  湖北喔喔原址上,又建起了新的厂房。

  湖北喔喔所在的城隍镇土地到底价值多少?

  汉川国土资源局城隍国土资源所一名副所长介绍,城隍土地挂牌价去年为17.8万元/亩,今年挂牌价略有递增,青苗费3.3万/亩,加上各种契税,最终地价会达到30万元/亩左右。因经济形势不太好,今年对买地的投资商会有70%的返现。“可以找评估公司活动一下,看能不能让挂牌价不递增,一亩地节省几千块钱,买得多一下就是(节省)好几十万”。

  2015年7月28日10时至2015年7月29日10时,汉川市人民法院通过淘宝网对湖北喔喔厂房4栋及厂区土地使用权进行了第一次拍卖,结果流拍。
湖北喔喔原址已变成儿童用品厂。

  湖北喔喔原址已变成儿童用品厂。

  2015年9月16日10时起至2015年9月17日10时止,汉川人民法院对湖北喔喔进行第二次拍卖,起拍价为308.5502万元,两名竞买人经过8次叫价,最终以315.5502万元价格成交。

  “受买人仅花费了土地价三分之一的钱,就买到了土地,这对湖北喔喔显然不公平。”当地一名不愿具名的政府工作人员表示。

  李刚说,这次拍卖后,仅够支付一家银行的贷款和利息,他尚欠外债200余万,四处躲债。

  “法院肯定是依据评估报告来判决的。”8月31日,汉川市人民法院办公室主任周艳芳表示,正是因为湖北喔喔提出异议,才会漏项资产评估报告书。针对评估报告中土地差价前后差距巨大,房屋建成年份前后不一的问题,她表示将核实后回复。

  9月5日,周艳芳表示,已经将相关材料交给该院副院长和执行局。

  汉川正方资质疑云

  中国资产评估网资料显示,汉川正方获批于2008年7月27日,法定代表人为董忠斌。

  汉川正方有注册评估师5名,分别为李振平、张文军、王爱芳、董忠斌、彭绍贵。其中,王爱芳、董忠斌、彭绍贵全科通过日期均为1980年1月1日。

  其中李振平、张文军的原工作单位为湖北应城诚信有限责任会计师事务所(以下简称“应城诚信”),两人在应城诚信的工作时间截止2008年5月13日,此后一直在汉川正方工作。

  中国注册会计师行业管理信息系统网资料显示:李振平、张文军为应城诚信合伙人或股东,法定代表人为祁承红。
原湖北喔喔门前空地。

  原湖北喔喔门前空地。

  李刚说,由于他多次投诉,2015年12月23日,湖北省资产评估协会曾召开听证会,但最终并没有什么结果。李刚向澎湃新闻出示了听证会上的录音,李刚多次质问董忠斌,是谁让他给出这样的评估价格,董忠斌称“是法院”。

  汉川正方位于仙女大道天桥旁的一处居民楼内,附近居民告诉澎湃新闻,汉川正方内长期只有董忠斌、王爱芳等两三个人上班。
正方评估事务所出具的两份评估报告中房屋建成年月有明显出入。

  正方评估事务所出具的两份评估报告中房屋建成年月有明显出入。

  面对质疑,董忠斌不愿回答,他说:“去找省评(湖北省资产评估协会),他们说已经查过了。”

  9月1日上午,湖北省资产评估协会吴主任告诉澎湃新闻:“此事正在调查之中,不方便说什么。财政厅也很重视这个事情,这个事情哪不重视呢?从去年搞到现在。”但吴主任表示,湖北省资产评估协会并未发出正式结论。“产生法律效应的东西,协会、财政厅不能进行评定,我们很重视这个事情,先后开了几次协调会,建议当事人走司法程序。”

  “评估事务所需要几个人,能不能挂靠,我要查一查相关法规。”吴主任说,无法确认应城诚信合伙人或股东李振平、张文军就是汉川正方的两名评估师。

  湖北省财政厅行政事业单位资产管理处相关负责人告诉澎湃新闻,财政厅和协会对此事非常重视,至于人员资质的问题,需要进一步调查、甄别;对于反映的情况,他们一定会依法依规处理。关于该事件的进展和结论,将向上级请示后,再决定是否予以回复。9月5日,澎湃新闻再次致电湖北省财政厅,未获回复。

news.sohu.com false 澎湃 http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1524779 report 5498 湖北汉川正方资产评估事务所(以下简称“汉川正方”)就同一公司出具的不同评估报告,让湖北喔喔食品有限公司(以下简称“湖北喔喔”)法人代表李刚感觉其背后犹如有一双“
上一篇:房产评估:大数据评估VS专业人士评估 谁更可信
下一篇:武汉控股:独立董事关于武房权证市第2011032400号

网友回应

欢迎扫描关注我们的微信公众平台!

欢迎扫描关注我们的微信公众平台!